Дом на берегу океана.

Для человека живущего в дали от океана или моря, картинка собственной виллы с видом на океан в тропической стране ассоцоиируется с раем. Сидеть вечером на терассе своего дома и пить чай. Или плавать в бассейне с бокалом лайма и наслаждаться закатом. Да мало ли что можно придумать имея свой дом на побережье. Даже если у Вас нет возможности купить или построить дом сразу, можно купить только участок. А потом уже занятся стройкой. В связи с достаточно высокой активностью рынка недвижимости на Шри Ланке, мы перестали размещать готовые предложения, и ищем только под заказ. 

Земля для инвестиций.

Самое простое, это купить недвижимость в шри ланке на побережье, в быстро развивающихся курортных зонах с целью их дальнейшей перепродажи заинтересованным людям. Или же просто покупа земли как вложение денежных средств. По Вашему запросу мы можем найти для Вас дом, виллу или участок соответствующий Вашим требованиям. 

Что нужно знать для покупки недвижимости на Шри Ланка

      Для европейца, привыкшего к чистоте и прозрачности сделок с недвижимостью в большинстве цивилизованных стран, достаточно тяжело осознать всю сложность рынка недвижимости на Шри Ланке. На острове нет единого регистра земельных участков, и что самое главное, нет стандарта документа, подтверждающего чистоту того или иного участка. В каждом регионе Шри Ланки, есть отделение земельного регистра отвечающего только за конкретный регион. То есть если вы хотите купить участок например в Канди, то Вам надо и проверять в Канди. Если в Рекаве, то проверять надо в Тангалле. Если в Унаватуне, то проверять в Галле. В любом случае, мы всегда решаем все эти вопросы сами, не загружая клиента лишними хлопотами. 

      Документ подтверждающий право на владение землей называется DEED OF TRANSFER. Он подтверждает что конкретное лицо или лица владеют участком земли. Копия этих данных так же вносится в земельную книгу, откуда юристы, имеют право запросить информацию согласно номеру документа. ВАЖНО понимать, что функция земельного регистра - фиксация данных о сделке согласно информации указанной в договоре покупки. Государство НЕ ПРОВЕРЯЕТ истинность данных. Сам договор составляют юристы, и по сути дела ВАШ ЮРИСТ человек которому Вы доверяете.  Это очень важный момент, поэтому я повторюсь, если юрист не до конца проверит историю участка, или допустит, сознательно или несознательно, неточности при составлении договора, то государство лишь зафиксирует вам договор и все. А возможные проблемы придут к вам значительно позже, и поверьте, в самый не подходящий момент.  За свою 6 летнюю практику (на момент Июня 2015 года) я могу рассказать десятки историй, в некоторых из которых мне даже пришлось участвовать лично в качестве спасителя, как разводят и кидают иностранцев.  Наиболее яркие и популярные схемы я приведу чуть позже.

В Шри Ланке существует два вида земельных участков находящихся в частном владении, по мимо участков принадлежащих государству: Разделённые (Divided) и Неразделённые (Undivided).

       Неразделённая земля (Undivided) , это как правило некий участок у которого нет точной записи о его конкретных границах и местоположении. Такой участок можно только подарить от местного к местному. Однако на Ланке часто встречаются мошенники продающие такие земли иностранцам. Такие земли как правило более дешевые, что зачастую становиться поводом для развода иностранцев со стороны местного населения. Проблема в том, что в любой момент может появиться кто-то, кто скажет это земля моя (она ведь не имеет точных границ) и у Вас будут проблемы. Такое происходит из-за того, что единоличный владелец земли, оставляет ее в наследство всей своей семье. Например 40% жене, по 10% каждому из 5 детей и еще по 5% брату и сестре. Итого получается что у одного участка, 8 владельцев. У каждого ровно определенная доля, но нигде не указанно конкретное расположение участка на плане. И вот представьте себе что вы присмотрели участочек на пляже, которой продает та самая жена с 40% от всего участка. У нее есть документы, и даже может быть план (его можно заказать за пару сотен долларов) и она вам его продает. Вы рады сделке, строите отель, раскручиваетесь, и через лет 5, когда бизнес в шоколаде, инвестиции возвращены в двойном размере, а вы попиваете Кристалл на террасе своего пентхауса наслаждаясь прибоем, к вам приходит повестка из суда, в которой написано, что некий дядя, который получил в свое время всего 5% от искомого участка, подал на вас в суд, уверяя что здание отеля построенного вами находится точно на его 1ойсотки земли. И все! Судебные процессы могут длится десятилетиями,  аппеляции можно подавать практически неограниченное число раз, а очередь в суде на рассмотрение апелляций доходит до десятка лет.  А на следующий день вам звонит юрист этого дядечки и говорит что его клиент готов уладить дело и подписать дарственную на эту сотку земли за сумму в 100 раз выше реальной стоимости.  И будьте уверенны, за ним подтянуться остальные 6-ро родственников.  Комментарии как я думаю излишне, и увы, об этом местные дельцы не особо любят рассказывать. Тем не менее, есть возможности покупки и такой земли, и мы этим успешно занимаемся и у нас есть успешные прецеденты.  

       Мы тщательно проверяем все бумаги прежде чем оформлять сделки, защищая Вас таким образом от возможных проблем в будущем. Для некоторых участков, мы выстраиваем полное генеалогическое древо участка вплоть до 100 лет назад. Стандартно, мы делаем проверку за последние 15 лет, так как это укладывается в законодательные акты о самозахвате территорий на Шри Ланке.

       Разделенная земля - это участок с четкими планами, и документами. Он идеален для любой сделки, прост и быстр в оформлении. Однако возвращаясь к истории с неразделенными участками хочу обратить Ваше внимание на небольшой но важный нюанс. Представьте себе что вам предоставили идеальные документы на  разделенный участок.  Что бы усилить ваше спокойствие, вам так же предоставляют все документы предыдущего владельца, которые тоже идеальны, и выписки из земельного регистра, согласно которым все тоже идеально. И вы заключаете сделку. И вроде все хорошо. Так в чем же может быть проблема скажете Вы  ? А это я хочу спросить у вас, пусть это будет вашим домашним заданием. ;)   

        Ну и последний, подвид участков, это дарованные земли и земли с отягощениями в виде ограничений на виды деятельности.  В свое время, государство подарило в безвозмездное пользование местному населению много земель для развития. В том числе и на пляже. Такой участок не может быть продан или сдан в аренду иностранцу, н может быть только подарен другому ланкийцу. Так же на таких участках очень часто есть специальные условия использования. Так например в 2012 году, мы помогали обманутой семейной паре в судебном процессе. Им был сдан в аренду участок на пляже, который был выдан государством для рыбаков. Все что на нем можно строить, это будку для хранения снастей и лодки. Так что идея и пляжной вилле увы испарилась как дым. Таких участком мы настоятельно рекомендуем избегать. Единственная возможность купить такой участок, это наличие специальных разрешений у владельца на его продажу и коммерческую деятельность. В качестве ограничений так же может быть принадлежность участка к заповедным зонам, участки предназначенные для сельскохозяйственной деятельности как например выращиванию кокосов и прочие.

Что нужно знать для строительства на Шри Ланке

Земля куплена, нужно строить. Не так то всё и просто. Сузествует ряд норм, оговаривающих что и как можно строить. Например запрещено строительство капитальных зданий на расстоянии ближе 30 метров до пляжа. Обязательно надо удостоверится в том, что на участке есть вода и электричество, что бы не обивать потом пороги учреждений. В Шри Ланке вполне узаконено, брать с иностранцев за многие гос.услуги в несколько раз дороже. Так что лучше, позаботится об этом заранее. Ну и посдленее, это конечно же план. План стройки должен быть утверждёи государственным аккредитованым архитектором. В противном случае, Ваше здание вполне может пойти под снос. Вроде всё ? Вовсе нет. Теперь нужно найти строительную бригаду, которая поможет Вам воплотить Вашу мечту в реальность. И в этих вопросах, лучше пологаться на профессионалов.

Резюме

Нам не жалко делится с Вами информацие о том как правильно всё надо сделать чтобы купить недвижимость в Шри Ланке. Мы искренне желаем Вам, что бы у Вас всё получилось. И пожалуйста помните, мы всегда будем рады почь Вам в решении всех вышеперечисленных проблем:

• Поиск земельного участка или недвижимости на Шри Ланка
• Проверка документов
• Оформление нужных документов и заключение сделки купли продажи
• Юридисеская поддержка и консультации
• Разработка и утверждение плана строительства
• Выбор оптимальной строительной компании, для постройки Вашего дома, виллы, гостиницы.
• Дальнейшее обслуживание.

С Уважением, Алексей Новиков Lanka Houses. Sri Lanka